Un término importante para los inversionistas inmobiliarios es el Cap Rate. Si tienes interés en asegurar tu futuro a través de la inversión en bienes raíces pero aún no conoces el concepto del Cap Rate inmobiliario, en esta nota te lo contamos.

Cap Rate: ¿Cuál es su definición?

El significado en español del Cap Rate es Tasa de Capitalización, es decir, la tasa de rendimiento anual de una propiedad. Esta métrica fundamental en la inversión inmobiliaria representa el porcentaje de retorno que se puede esperar obtener de la propiedad adquirida.

Básicamente, el Cap Rate presenta la relación entre ingresos generados por una propiedad y el valor total, lo cual se representará en porcentaje. De esta forma se podrá evaluar la rentabilidad anual y así verificar si es una buena oportunidad de inversión o no.

¿Cómo se calcula el Cap Rate inmobiliario?

Al momento de buscar una inversión inmobiliaria, es importante calcular la Tasa de Capitalización. Recuerda que la siguiente fórmula solo calcula la rentabilidad de la propiedad, sin considerar el dividendo del crédito a pagar.

La fórmula para calcular el Cap Rate es: Ingreso anual ÷ Valor de la propiedad

Este valor se multiplicará por 100 para obtener el porcentaje del Cap Rate.

*Recuerda que el ingreso operativo neto anual es el ingreso (esperado) generado por la propiedad (por lo general de los alquileres) sin contar todos los gastos incurridos para administrar el inmueble.

¡Hagamos un ejemplo! Si una propiedad vale $100.000.000 y su arriendo es de $500.000, con el supuesto que se paga $50.000 de administración mensual y otros $50.000 en gastos varios para mantenerla, descontando los costos quedará $400.000. Ese monto se multiplica por 12:  $4.800.000. Y ahora se dividirá por los 100.000.000 y el Cap Rate será de  4,8%.

Factores a considerar

Para realizar la fórmula y comparar tus oportunidades de inversión, es importante tener en cuenta algunos factores:

Ingreso operativo neto: Es el ingreso total que genera la propiedad después de deducir gastos operativos como impuestos, mantenimiento, seguros, entre otros.

Valor de mercado de la propiedad: Es el precio del inmueble en la actualidad.

Ubicación: Este factor influye significativamente en la plusvalía de un inmueble, el cual podrá aumentar su valor si se encuentra bien ubicado.

Riesgo: Con el porcentaje obtenido del Cap Rate se podrá evaluar y analizar los diferentes niveles de riesgo de la inversión:

  • Superior a 6%: Cap Rate con alta proyección de retorno

  • Entre 4.5 a 6%: Muy bueno

  • Entre 3.5 a 4.5%: Bueno

  • Menor a 3.5%: Modesto

¿Cómo se utiliza?

Al tener el Cap Rate calculado, este funcionará como una herramienta de evaluación comparativa. Evalúa el porcentaje con los de otras propiedades en el mercado y así determinar cuál tiene un potencial de retorno de la inversión más alto.

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